Leilão do imóvel financiado: o que a lei ainda permite ao devedor

Quem financiou um imóvel com alienação fiduciária (o imóvel fica em garantia do banco até a quitação) tem direitos antes e depois do leilão, previstos na Lei 9.514/1997 com a redação da Lei 14.711/2023. Esta página mostra a linha do tempo da lei, o que ela não oferece e o que levar ao advogado. Quem assina é Gabriel Rodrigues Garcia, advogado (OAB/RS 51.016, OAB/SC 40.409), do Gabriel Garcia Advogados Associados.

A linha do tempo da lei

1. Intimação. Com a parcela em atraso, o cartório de registro de imóveis intima o devedor para pagar o que deve em 15 dias (art. 26, § 1º), pessoalmente e com o aviso de que a propriedade pode ser consolidada e o imóvel ir a leilão (art. 26, § 3º). Depois de duas tentativas, a lei admite a intimação por hora certa, o modo de intimar o devedor que se esconde (art. 26, § 3º-A).
2. Consolidação. No financiamento de imóvel residencial do devedor, a consolidação da propriedade no nome do banco é registrada na matrícula do imóvel (a averbação) 30 dias depois do fim do prazo para pagar (art. 26-A, § 1º).
3. Até a averbação, o contrato ainda pode ser mantido. Para isso, o devedor paga as parcelas vencidas e as despesas (art. 26-A, § 2º).
4. Leilão. O banco tem 60 dias, contados da consolidação, para fazer o primeiro leilão (art. 27), e as datas, os horários e os locais precisam ser comunicados ao devedor nos endereços do contrato, inclusive o de e-mail (art. 27, § 2º-A).
5. Preferência. Até o segundo leilão, o devedor pode recomprar o imóvel pelo valor da dívida mais as despesas (art. 27, § 2º-B).
6. Segundo leilão. No financiamento do imóvel residencial do devedor, o lance mínimo (o menor valor que o banco aceita) é o da dívida mais as despesas. Se ninguém cobrir esse valor, a dívida se extingue com quitação recíproca: devedor e banco ficam quites um com o outro (art. 26-A, §§ 3º e 4º). Nos demais contratos, o banco pode aceitar lance de metade do valor de avaliação, e o devedor continua responsável pelo saldo que faltar (art. 27, §§ 2º e 5º-A).

O que a lei não oferece

Fica fora o pedido de devolução das parcelas pagas com base no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC). O STJ decidiu a questão no Tema 1.095, tese firmada para os casos repetidos (REsp 1.891.498/SP, julgado em 26 de outubro de 2022): quando o devedor inadimplente foi constituído em mora, o contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária registrado em cartório se desfaz pela forma da Lei 9.514/1997, que é a lei específica, e não pelo CDC.

A defesa do devedor se concentra no procedimento: a intimação pessoal, o cumprimento dos prazos, o aviso das datas do leilão e o lance mínimo. Se o imóvel for vendido no leilão por mais do que a dívida, as despesas e os encargos, o banco tem cinco dias para entregar a diferença ao devedor (art. 27, § 4º).

O que levar ao advogado

• o contrato de financiamento;
• a intimação do cartório;
• a matrícula atualizada do imóvel;
• os avisos de leilão recebidos, em papel ou por e-mail;
• os comprovantes de pagamento das parcelas.

Perguntas frequentes

Recebi a intimação do cartório. Quanto tempo tenho?

A lei fixa 15 dias para pagar o valor em atraso, contados da intimação (art. 26, § 1º). Procure o advogado dentro desse prazo.

Depois da consolidação, ainda dá para ficar com o imóvel?

Até a averbação da consolidação, o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas e manter o contrato (art. 26-A, § 2º). Depois dela, resta a preferência para recomprar o imóvel até o segundo leilão, pelo valor da dívida e das despesas (art. 27, § 2º-B).

O banco precisa me avisar da data do leilão?

Sim. A lei manda comunicar ao devedor as datas, os horários e os locais dos leilões (art. 27, § 2º-A).

Se o imóvel não for vendido no segundo leilão, devo a diferença?

No financiamento de imóvel residencial do devedor, não: se ninguém cobrir o lance mínimo, a dívida se extingue com quitação recíproca (art. 26-A, § 4º).

Posso pedir de volta o que paguei, com base no CDC?

Não por esse caminho: o Tema 1.095 do STJ afastou o CDC na resolução do contrato com alienação fiduciária registrada. O que sobrar da venda no leilão, depois de paga a dívida, é do devedor (art. 27, § 4º).

Atendimento

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Conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento OAB 205/2021). Cada caso depende do contrato e dos documentos. Gabriel Rodrigues Garcia, OAB/RS 51.016, OAB/SC 40.409.