Obra do Viva Mais atrasada em Porto Alegre: após o prazo com tolerância, juros de obra não podem ser cobrados e o atraso gera aluguel (STJ, Tema 996).
Duas regras do Superior Tribunal de Justiça (STJ) protegem quem comprou na planta um apartamento do Viva Mais Juca Batista ou do Viva Mais Zona Sul, em Porto Alegre, e continua sem as chaves depois do prazo do contrato somado à tolerância de 180 dias. Passado esse prazo, é ilícito cobrar do comprador os juros de obra, e o atraso dá direito a uma indenização na forma de aluguel mensal, sem que ele precise provar o prejuízo.
As duas regras estão no Tema 996 do STJ, um julgamento de recursos repetitivos que os juízes e tribunais do país devem seguir nos casos iguais. Elas valem para contratos do Minha Casa, Minha Vida nas faixas de renda 1,5, 2 e 3 e deixam a faixa 1 de fora; a faixa de cada comprador está escrita no seu contrato.
As obras e os prazos
Os três empreendimentos são da Mais Lar Engenharia, empresa formada pela Conata Engenharia e pela Infracon Engenharia e Comércio, que diz atuar especialmente no Minha Casa, Minha Vida. Para as obras foram criadas empresas próprias, as SPEs (sociedades de propósito específico). Nas ações que compradores já moveram na Justiça estadual, as rés são a Mais Lar Engenharia Ltda., a SPE da obra e a Conata Engenharia Ltda.
- Viva Mais Juca Batista (Av. Juca Batista, 3.690, Hípica; 208 unidades; SPE Residencial Juca Batista SPE Ltda.). O prazo, já com os 180 dias de tolerância, venceu em 27/08/2026. Em 19/08/2026, a construtora informou a um comprador que a obra estava em 70,45%, numa mensagem depois juntada a um processo. O site da construtora mostrava 71,3% em 26/10/2026.
- Viva Mais Zona Sul I (R. Sérgio Stimamilio, 150, Campo Novo; 96 unidades) e Viva Mais Zona Sul II (R. Sérgio Stimamilio, 155; 108 unidades), ambos da Porto Alegre SPE S.A. No Zona Sul I, o prazo era 31/01/2025 e, com os 180 dias de tolerância, venceu em 30/07/2025; no Zona Sul II, as ações contam o atraso a partir de 31/07/2025. Comunicados da construtora citados num processo do Zona Sul II deram depois novas previsões: dezembro de 2025, março de 2026 e junho de 2026. Em 26/10/2026, o site da construtora mostrava 97,7% de obra no Zona Sul I e 88,8% no Zona Sul II.
Os prazos e as datas de atraso vêm das ações publicadas sobre as obras; a de 30/07/2025, no Zona Sul I, é a conta do prazo mais os 180 dias de tolerância. A data que vale para você é a do seu contrato: confira a cláusula do prazo de entrega e a da tolerância.
Nas publicações do Diário de Justiça Eletrônico até 26/10/2026, havia cerca de 50 ações de compradores dessas três obras na Justiça do Rio Grande do Sul: perto de 36 do Zona Sul I e II e 15 do Juca Batista, estas quase todas de setembro e outubro de 2026. O Diário só mostra os processos que tiveram alguma publicação, e por isso o número real pode ser maior.
Juros de obra depois do prazo
No financiamento na planta pela Caixa, o comprador paga os juros de obra (também chamados de juros de evolução de obra) enquanto o imóvel está em construção.
O STJ decidiu que "é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância" (Tema 996, item 1.3). Nas ações, pede-se que a construtora e a SPE assumam esses juros a partir do fim da tolerância e devolvam o que o comprador pagou depois dessa data. No Juca Batista, a conta começa em 28/08/2026; no Zona Sul, em 31/07/2025. Em várias dessas ações, os juízes mandaram, por liminar, que a construtora pagasse os juros de obra desde o fim da tolerância.
Aluguel pelo atraso
Pelo item 1.2 do Tema 996, quando o prazo de entrega com a tolerância vence sem a entrega do imóvel, "o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem". A indenização é paga "na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado", até o dia em que o comprador recebe a posse do apartamento. Presumido quer dizer que o comprador não precisa provar que pagou aluguel em outro lugar: basta o atraso.
Multa do contrato ou aluguel: um dos dois
O contrato do Zona Sul prevê multa de 1% ao mês sobre o valor que o comprador pagou à construtora, igual à que a Lei 4.591/1964 passou a prever em 2018. Pelo Tema 970 do STJ, a multa que equivale ao aluguel não se soma a ele, e por isso o pedido é da multa ou do aluguel. Como quem financiou pela Caixa costuma ter pago pouco à construtora, a multa tende a ficar bem abaixo do aluguel, e é o contrato de cada comprador que mostra a conta. A escolha entre os dois ainda não está resolvida: numa ação de comprador da Mais Lar, o juiz entendeu que a multa do contrato era a única indenização do atraso.
A correção do saldo devedor
Durante a obra, o saldo devedor costuma ser corrigido pelo INCC, um índice que acompanha o custo da construção civil. O item 1.4 do Tema 996 manda trocar esse índice pelo IPCA depois do fim do prazo com tolerância, salvo quando o IPCA for mais caro para o comprador.
Se você já recebeu as chaves depois do prazo
As regras alcançam o período do atraso já vencido: o aluguel do item 1.2 corre do fim da tolerância até o dia em que você recebeu a posse, e os juros de obra pagos nesse intervalo foram cobrados quando o item 1.3 já os proibia. Os comprovantes desse período são a prova.
A Caixa entra na ação?
Quando a Caixa só financia a compra, a 3ª Turma do STJ decidiu que ela não responde pelo atraso da obra (REsp 1.534.952, 2017). Com a Caixa no processo, a ação iria para a Justiça Federal; nas ações dessas obras, a Justiça estadual do Rio Grande do Sul vem mantendo o processo sem a Caixa, contra a construtora, a SPE e a Conata.
O que separar
- O contrato de promessa de compra e venda, com a cláusula do prazo de entrega, a da tolerância de 180 dias e a da multa por atraso.
- O contrato de financiamento com a Caixa.
- Os comprovantes de pagamento: o extrato dos juros de obra, mês a mês, desde o fim da tolerância (28/08/2026 no Juca Batista; 31/07/2025 no Zona Sul), e os recibos do que foi pago à construtora.
- Os comunicados da construtora com as novas datas de entrega, por e-mail, carta, mensagem ou aplicativo, com a data em que chegaram.
- Se já recebeu as chaves, o termo de entrega ou o documento que mostra a data da posse.
- Comprovante de renda, se for pedir a gratuidade da justiça.
O que levar a um advogado
Com os documentos da lista acima, o advogado confere o prazo e a tolerância do seu caso, a faixa do programa, se a multa do contrato ou o aluguel dá mais e quanto você pagou de juros de obra depois do prazo. Para falar com o escritório, use o botão de WhatsApp desta página.
Perguntas frequentes
A construtora pode continuar cobrando juros de obra depois do prazo?
Depois do prazo do contrato somado à tolerância, o STJ decidiu que é ilícito cobrar do comprador juros de obra ou outro encargo equivalente (Tema 996, item 1.3). O pedido na Justiça é que a construtora e a SPE assumam esses juros dali em diante e devolvam o que o comprador pagou depois do prazo.
Tenho direito a aluguel pelo atraso?
Pelo Tema 996, item 1.2, o atraso depois da tolerância gera indenização na forma de aluguel mensal, pelo valor de aluguel de um imóvel parecido, até a entrega da posse. O prejuízo é presumido: não é preciso provar que você pagou aluguel em outro lugar. A multa por atraso do contrato não se soma ao aluguel (Tema 970 do STJ): pede-se a multa ou o aluguel, e no contrato do Zona Sul a multa tende a ser menor.
Os 180 dias de tolerância contam?
Contam: as regras do Tema 996 valem depois do prazo do contrato somado à tolerância. No Juca Batista, esse prazo venceu em 27/08/2026; no Zona Sul I, em 30/07/2025 (31/01/2025 mais 180 dias). Confira as datas no seu contrato.
Já recebi as chaves com atraso. Ainda dá para pedir?
As regras alcançam o período entre o fim da tolerância e a entrega da posse: o aluguel desse período e os juros de obra pagos nele. Guarde o termo de entrega e os extratos desses meses.
Preciso processar a Caixa?
Quando a Caixa só financia a compra, a 3ª Turma do STJ decidiu que ela não responde pelo atraso da obra (REsp 1.534.952, 2017). A Justiça estadual do Rio Grande do Sul vem julgando essas ações contra a construtora, a SPE e a Conata, sem a Caixa.
Conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento 205/2021 da OAB).
Conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento 205/2021 da OAB).
Sobre o autor
Gabriel Rodrigues Garcia é advogado (OAB/RS 51.016, OAB/SC 40.409) do Gabriel Garcia Advogados Associados, em Porto Alegre. Atua em direito bancário, revisão de contratos, dívidas rurais e superendividamento, e é autor do livro Estou Endividado! E Agora? (Besourobox).