Pagou ITBI acima do valor da escritura? Pode pedir a diferença de volta.

Se a Prefeitura cobrou o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) sobre um valor maior do que o preço da escritura, sem antes abrir um processo administrativo para contestar esse preço, você pode pedir a diferença de volta na Justiça. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu a questão em 24 de fevereiro de 2022, no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), julgado como recurso repetitivo, isto é, com uma tese que os demais tribunais do país devem seguir.

No Rio Grande do Sul, as Turmas Recursais da Fazenda Pública do Tribunal de Justiça (TJRS) aplicam essa tese e mandam devolver o que foi pago a mais. São elas que julgam os recursos das ações contra o Estado e os Municípios nos Juizados Especiais. A ação vai ao Juizado Especial da Fazenda Pública quando o valor não passa de 60 salários mínimos (Lei 12.153/2009, art. 2º), e no primeiro grau não há custas (Lei 9.099/1995, art. 54, aplicada pelo art. 27 da Lei 12.153/2009). O resultado depende da data do pagamento e das circunstâncias da compra.

O que o STJ decidiu

O ITBI incide sobre o valor de mercado do imóvel, e o STJ fixou que o preço declarado pelo comprador se presume igual a esse valor. Se discordar desse preço, a Prefeitura precisa abrir um processo administrativo, com notificação e chance de defesa, como prevê o Código Tributário Nacional (CTN, art. 148), e só então pode arbitrar outro valor, isto é, fixar ela mesma a base do imposto.

A Prefeitura não pode fixar antes, por conta própria, um valor de referência (uma tabela ou estimativa) e cobrar o imposto sobre ele. Quando faz isso e o comprador paga, ele pode cobrar de volta o que pagou além do imposto calculado sobre o preço da escritura, num pedido chamado repetição de indébito: a devolução de tributo pago a mais ou sem base legal. A diferença volta corrigida e com juros, conforme o cálculo do processo.

O que as Turmas Recursais da Fazenda decidiram

Em acórdãos de 2026 (as decisões tomadas em conjunto pelos juízes de cada Turma), as três Turmas mantiveram a devolução da diferença em casos de compra e venda e de dação em pagamento (imóvel entregue para quitar dívida) e recusaram os seguintes argumentos da Prefeitura:

• o de que o processo administrativo era dispensável porque o comprador podia, depois de receber a guia, pedir à Prefeitura uma nova estimativa do valor; para as Turmas, essa chance não substitui o processo, que deveria vir antes da cobrança;
• o de que vale a regra municipal que tratava o silêncio do comprador como concordância; uma das decisões declarou essa regra nula.

Houve também decisão contrária ao contribuinte num caso particular: a guia foi pedida quase sete anos depois do negócio, e a Turma que julgou o recurso entendeu que o preço daquela época já não refletia o valor do imóvel, o que autorizava a Prefeitura a reavaliá-lo.

Em outro caso, de imóvel comprado em leilão, uma das Turmas entendeu que a base do imposto é o valor da arrematação (o preço pago no leilão) e afastou a alegação de que o preço era vil, isto é, muito abaixo do valor do imóvel. Também recusou usar como comparação uma avaliação feita em 2014 e apenas atualizada por índice (um percentual de correção do valor da moeda, que não é nova avaliação do imóvel).

A lei de 2026 e o processo no STF

A Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026, mudou o art. 38 do CTN e passou a dizer que o valor de mercado do imóvel é estimado por critérios técnicos. Nos casos examinados, com compras de 2021 e de 2025, as Turmas Recursais decidiram que a lei nova não alcança compras anteriores a ela, porque vale a lei da data em que o imposto se tornou devido. Essa data é a do registro da transmissão no cartório, como afirmou a 3ª Turma Recursal da Fazenda Pública no processo 5000194-75.2024.8.21.0045, julgado em 25/09/2026.

Não encontramos decisão das Turmas sobre compra e pagamento feitos já sob a lei nova, a partir de 14 de janeiro de 2026. Em recursos sobre guias emitidas em 2026, a 21ª e a 1ª Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça mantiveram liminares a favor de quem discutia a guia, porque entenderam que a lei nova não dispensa o processo administrativo prévio. Com base nessas decisões, quem pagou em 2026 também pode pedir a devolução, com a ressalva de que elas são provisórias e de que as Turmas ainda não decidiram o ponto.

No Recurso Extraordinário 1.412.419, um Município recorreu ao Supremo Tribunal Federal (STF) contra a própria decisão do STJ que fixou o Tema 1.113. Pelo andamento consultado no portal do STF em 26/10/2026, a relatora rejeitou o recurso em decisão individual de 14/04/2024, e o Município pediu que a Primeira Turma revisse essa decisão. Na Primeira Turma, a relatora votou de novo contra o Município, o Ministro Alexandre de Moraes pediu mais tempo para examinar o processo, e o julgamento foi incluído no calendário da Turma para 30/06/2026, sem andamento publicado depois dessa data. Não há tema de repercussão geral (o mecanismo que torna a decisão do STF obrigatória para todos os processos iguais) nem ordem para suspender os processos sobre o assunto, e por isso as ações seguem. Se o STF mudar o entendimento, esta página será atualizada.

Isso vale para o seu caso?

Esta página trata de quem comprou um imóvel, recebeu da Prefeitura a guia do ITBI sobre um valor maior do que o preço da escritura e pagou sem processo administrativo antes. Na guia, confira se a base indicada é um valor de referência da Prefeitura ou o preço do contrato. A regra da Prefeitura que estima o valor sem processo prévio é o que se discute; o advogado confere a lei do seu Município.

A análise muda quando o imóvel veio de leilão, quando o negócio é antigo e a guia só foi pedida anos depois, ou quando o preço da escritura está muito abaixo do que imóveis parecidos valiam na mesma época. O preço declarado vale até prova em contrário, e nessas situações o resultado depende das provas.

Prazo para pedir

O prazo é de cinco anos, contados da data em que o crédito tributário foi extinto (CTN, art. 168, I), e no ITBI a extinção ocorre com o pagamento (CTN, art. 156, I). Quem pagou a guia em 10 de março de 2023 pode pedir a devolução até 10 de março de 2028. A data que vale é a do pagamento, e não a da escritura nem a do registro. Se você já pediu a devolução à Prefeitura e ela negou, corre o prazo de dois anos para anular essa decisão (CTN, art. 169).

O que guardar

• a escritura ou o contrato de compra e venda, com o preço;
• a guia do ITBI e o comprovante de que foi paga, com a data;
• a avaliação da Prefeitura, se houver, e qualquer comunicação sobre o valor.

Sem o comprovante de pagamento, peça a segunda via à Prefeitura ou ao banco, porque o prazo corre da data do pagamento.

O que levar a um advogado

Leve os documentos acima e diga se o imóvel veio de leilão ou de dação em pagamento. Não precisa pedir antes à Prefeitura; se já pediu, leve a resposta, porque ela muda o prazo. Com isso o advogado confere se a guia cobrou acima do preço declarado, se o prazo está em curso e se o seu caso se parece com os que as Turmas decidiram a favor ou contra. Para conversar sobre o seu caso, fale com o escritório Gabriel Garcia Advogados.

Perguntas frequentes

Posso pedir de volta o ITBI pago a mais?

Pode pedir, se a Prefeitura calculou o imposto sobre um valor maior do que o preço declarado sem abrir antes um processo administrativo, e o pagamento foi feito há menos de cinco anos. É a tese do Tema 1.113 do STJ, que as Turmas Recursais da Fazenda do TJRS aplicam.

Qual o prazo para pedir a devolução do ITBI?

Cinco anos, contados do pagamento (CTN, art. 168, I).

Paguei a guia sem reclamar. Perdi o direito?

Não por isso. O Código Tributário Nacional garante a devolução do tributo pago a mais "independentemente de prévio protesto" (art. 165), isto é, sem precisar ter reclamado antes à Prefeitura, e nas decisões favoráveis a devolução foi mantida porque a Prefeitura não abriu o processo antes de cobrar. Conte o prazo de cinco anos e guarde o comprovante do pagamento.

Preciso de avaliação do imóvel para pedir?

Não. Para pedir, bastam a escritura, a guia e o comprovante do pagamento, porque o preço declarado vale até a Prefeitura provar o contrário em processo próprio. Quando o preço da escritura está muito abaixo do mercado, o advogado pode pedir uma avaliação para reforçar o caso.

E se o imóvel foi comprado em leilão?

Numa decisão de 2026, uma das Turmas Recursais da Fazenda do TJRS adotou como base do imposto o valor da arrematação, afastou a alegação de preço vil (muito abaixo do valor do imóvel) e recusou uma avaliação antiga apenas atualizada por índice.

A lei complementar de 2026 muda alguma coisa?

Não para compras anteriores à Lei Complementar 227/2026, segundo as Turmas. Para compra e pagamento a partir de 14 de janeiro de 2026, não encontramos decisão das Turmas, mas duas Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça, em liminares sobre guias de 2026, entenderam que a lei nova não dispensa o processo administrativo prévio. São decisões provisórias; o escritório examina também esses casos e deixa esse risco claro antes.

O STF pode mudar o Tema 1.113?

Até 26/10/2026, pelo portal do STF, não há tema de repercussão geral nem suspensão nacional, e o recurso do Município contra o Tema espera julgamento na Primeira Turma, onde a relatora votou contra o recurso. Se o STF mudar o entendimento, esta página será atualizada.

Conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento 205/2021 da OAB).

Conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento 205/2021 da OAB).

Sobre o autor

Gabriel Rodrigues Garcia é advogado (OAB/RS 51.016, OAB/SC 40.409) do Gabriel Garcia Advogados Associados, em Porto Alegre. Atua em direito bancário, revisão de contratos, dívidas rurais e superendividamento, e é autor do livro Estou Endividado! E Agora? (Besourobox).