Tabela Price, TR, seguro habitacional, a planilha que o banco tem de entregar (Lei 4.380, art. 15-A) e o atraso com alienação fiduciária (Tema 1095 do STJ).
A revisão do financiamento imobiliário confere se o banco cobra o que o contrato e a lei permitem: juros, correção do saldo, forma de amortização, seguros e taxas. Ela não desfaz a compra nem suspende, por si, o dever de pagar as prestações. Neste guia, Gabriel Rodrigues Garcia, advogado (OAB/RS 51.016) do Gabriel Garcia Advogados Associados, reúne o que o STJ já decidiu sobre o contrato da casa própria e o que o banco é obrigado a mostrar ao mutuário.
SFH ou fora dele: a primeira coisa a conferir
Boa parte das regras abaixo vale para os contratos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), criado pela Lei 4.380/1964, que tem limite de valor do imóvel e juros próprios. Os contratos fora do SFH seguem as regras gerais dos contratos bancários. O enquadramento aparece na primeira página do contrato e define quais súmulas se aplicam.
O que o STJ já decidiu
| Ponto do contrato | Regra | Fonte |
|---|---|---|
| Tabela Price | Se ela gera capitalização de juros é questão de fato, apurada por perícia sobre as cláusulas e os números do contrato | Tema 572 do STJ (REsp 1.124.552/RS) |
| Capitalização mensal no SFH | Permitida quando pactuada, desde 2009 | Lei 4.380/1964, art. 15-A |
| Capitalização fora do SFH | Permitida em periodicidade inferior à anual nos contratos a partir de 31/3/2000, se expressamente pactuada | Súmula 539 |
| Correção pela TR | Incide quando o contrato do SFH adota o índice da poupança, desde a Lei 8.177/1991 | Súmula 454 |
| Ordem entre correção e amortização | No SFH, o saldo devedor é atualizado antes de a prestação ser abatida | Súmula 450 |
| Teto de juros do art. 6º, e, da Lei 4.380 | Não existe: o dispositivo não limita os juros remuneratórios | Súmula 422 |
| Seguro habitacional | O mutuário não pode ser obrigado a contratar com o banco ou com a seguradora indicada por ele | Súmula 473 |
A tabela mostra que a revisão do financiamento imobiliário depende mais de cálculo do que de tese. Os pontos em que o STJ fixou regra contra o mutuário (TR, ordem de amortização, ausência de teto) costumam cair; os que dependem dos números do contrato (capitalização na Price, encargos, seguro imposto) são o terreno da revisão.
A planilha que o banco tem de entregar
No SFH, a lei dá ao mutuário o direito de pedir, a qualquer tempo, uma planilha clara do contrato. O artigo 15-A, § 1º, da Lei 4.380/1964 obriga o credor a apresentá-la na contratação e sempre que o devedor solicitar, com o saldo devedor e o prazo restante, a taxa de juros nominal e efetiva, ao mês e ao ano, os valores repassados às seguradoras por tipo de seguro, as taxas e despesas cobradas com a prestação, o total já pago de juros, amortização, seguros e taxas, e a projeção das prestações restantes, separadas em juros e amortização.
Esse documento é o ponto de partida de qualquer revisão. O pedido deve ser feito por escrito, com protocolo. A recusa ou a demora do banco em entregá-lo também é dado do caso.
Seguro habitacional imposto
O seguro é obrigatório no SFH, mas a escolha da seguradora é do mutuário. A Súmula 473 do STJ diz: "O mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro habitacional obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada." Quando o contrato só admitiu a seguradora do banco, a cláusula pode ser discutida, e a planilha do art. 15-A mostra quanto foi pago a esse título.
Atraso nas prestações e alienação fiduciária
A maior parte dos financiamentos atuais tem o próprio imóvel como garantia, em alienação fiduciária. Nesses contratos, registrados em cartório, o inadimplemento do comprador constituído em mora leva ao procedimento da Lei 9.514/1997, e não à devolução de parcelas do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Foi a tese do Tema 1095 do STJ (REsp 1.891.498/SP, Segunda Seção, julgado em 26 de outubro de 2022). Por isso, quem está atrasando e pretende discutir o contrato não deve esperar o procedimento de cobrança começar.
Financiamento imobiliário e superendividamento
A Lei do Superendividamento não alcança o financiamento da casa. O artigo 104-A, § 1º, do CDC exclui da repactuação as dívidas de "contratos de crédito com garantia real, de financiamentos imobiliários e de crédito rural". As demais dívidas de consumo do mesmo mutuário, como cartão e empréstimo pessoal, podem entrar no plano; o guia do superendividamento explica o caminho.
Documentos para a análise
- O contrato de financiamento, com aditivos e renegociações.
- A planilha do art. 15-A, § 1º, pedida ao banco por escrito.
- Os extratos ou boletos das prestações pagas.
- As apólices ou comprovantes do seguro habitacional.
- Notificações de atraso ou de consolidação da propriedade, se houver.
O guia da ação revisional de contrato trata das regras comuns a todos os contratos bancários, inclusive o valor da causa e o Juizado Especial.
Perguntas frequentes
A Tabela Price é ilegal?
Não em si. O STJ decidiu no Tema 572 que saber se ela gera capitalização de juros depende das cláusulas e dos números de cada contrato, apurados por perícia. No SFH, a capitalização mensal é permitida quando pactuada (Lei 4.380/1964, art. 15-A).
A correção do saldo pela TR pode ser afastada?
Em regra, não. A Súmula 454 do STJ admite a TR nos contratos do SFH que adotam o índice da poupança, desde a Lei 8.177/1991.
Posso trocar o seguro habitacional do banco?
A Súmula 473 do STJ garante ao mutuário do SFH a escolha da seguradora. O banco não pode impor a própria seguradora nem uma indicada por ele.
O banco é obrigado a me mostrar quanto já paguei de juros?
No SFH, sim. O artigo 15-A, § 1º, da Lei 4.380/1964 obriga o credor a entregar, sempre que o devedor pedir, a planilha com o total pago de juros, amortização, seguros e taxas, e a projeção das prestações restantes.
Atrasei as prestações. Posso pedir a devolução do que paguei?
Se o contrato tem alienação fiduciária registrada, o STJ decidiu no Tema 1095 que o caminho é o procedimento da Lei 9.514/1997, e não a devolução de parcelas do art. 53 do CDC.
Conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento 205/2021 da OAB). Cada caso depende do contrato, dos cálculos e das provas.