Advogado revisional em Jaraguá do Sul

Chegou do cartório de registro de imóveis a intimação para pagar as prestações atrasadas da casa? Você ainda pode ficar com o imóvel se pagar só as prestações em atraso, com os encargos, nos 15 dias da intimação. Na casa própria financiada, esse pagamento ainda vale por mais 30 dias, até o cartório registrar o imóvel em nome do banco (Lei 9.514/1997, arts. 26 e 26-A). Mande a foto da intimação e do contrato pelo WhatsApp (51) 98175-0879.

O escritório Gabriel Garcia Advogados Associados fica em Porto Alegre, e quem mora em Jaraguá do Sul manda os documentos por mensagem e acompanha o caso à distância. Para discutir a conta do próprio contrato, a ação é a revisional, em que o juiz refaz o cálculo dos juros e dos encargos. Quem financiou pela Caixa discute o contrato na Justiça Federal, que tem subseção na própria cidade.

Por que a cobrança da casa passa pelo cartório

A cobrança pelo cartório vale para o contrato com alienação fiduciária, a garantia em que o devedor transfere ao banco a propriedade do imóvel até pagar a dívida (Lei 9.514/1997, art. 22). Para saber se o seu contrato a tem, procure uma cláusula com esse nome ou a anotação dela na matrícula, que é a ficha do imóvel no registro de imóveis e se pede como certidão ao próprio cartório. Enquanto as prestações estão em dia, você usa o imóvel livremente (art. 24, V); quando elas atrasam, o banco cobra sem processo judicial, porque a lei entrega a cobrança ao oficial do registro de imóveis e marca cada prazo.

O primeiro passo do banco é pedir ao cartório que intime você. Essa intimação só sai depois da carência, o prazo de tolerância que o contrato fixar, ou, se ele não fixar nenhum, depois de 15 dias de atraso (art. 26, §§ 2º e 2º-A). A entrega é pessoal, feita pelo próprio cartório, por outro cartório que ele chame ou por carta com aviso de recebimento, e o documento precisa dizer que a falta de pagamento leva o imóvel à propriedade do banco e ao leilão (art. 26, § 3º). Se você não for encontrado no imóvel nem no último endereço que informou, a intimação pode sair por edital em jornal, e o prazo de 15 dias corre da última publicação (art. 26, §§ 4º e 4º-B).

Os 15 dias da intimação

Nesses 15 dias, qualquer devedor, seja qual for a finalidade do contrato, tem o direito de pagar só o atrasado e seguir com o financiamento como estava. Na casa própria há um prazo extra, explicado mais abaixo, mas o seguro é resolver dentro dos 15 dias. Pago o valor no cartório, o contrato volta a valer, e o saldo continua parcelado nas mesmas condições (art. 26, § 5º).

Entram na conta as parcelas em atraso e as que vencerem até a data em que você pagar, com juros, multa e encargos previstos no contrato, mais tributos, condomínio e o custo da própria cobrança (art. 26, § 1º). Por isso o valor muda de um dia para o outro. Nesses 15 dias:

1. Anote o dia em que recebeu a intimação e guarde o envelope ou o comprovante da entrega. A lei não diz se o prazo corre em dias úteis; conte todos os dias, inclusive sábados e domingos, e pague antes do fim.
2. Peça ao cartório que assina a intimação o valor atualizado para a data em que vai pagar e compare cada item com os seus comprovantes. Se aparecer parcela que você já pagou, ou um item fora dessa lista da lei, mostre ao advogado antes de o prazo vencer.
3. Veja no contrato se ele é do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a linha da casa própria com regras próprias de juros e seguro. Se for, peça ao banco a planilha que ele tem de entregar sempre que você pedir, com o saldo devedor, a taxa de juros e o que já foi pago de juros, amortização, seguros e tarifas (Lei 4.380/1964, art. 15-A, § 1º).
4. Se tiver o dinheiro, pague no cartório que enviou a intimação e fique com o recibo.
5. Se não puder, negocie por escrito com o banco. A lei também admite, sempre com a concordância dele, vender os seus direitos sobre o imóvel a outra pessoa, que passa a pagar a dívida no seu lugar (art. 29), ou entregar esses direitos ao banco em pagamento, sem leilão (art. 26, § 8º); nesse caso, exija por escrito a quitação de toda a dívida.
6. Informe ao banco, por escrito, o endereço e o e-mail atuais, para receber os avisos se o atraso continuar. Avisar a mudança é dever seu (art. 26, § 4º-A), e o banco manda as datas dos leilões para os endereços do contrato, inclusive o eletrônico (art. 27, § 2º-A).

Na casa própria, um prazo a mais

Quem financiou a compra ou a construção da casa em que mora, fora do consórcio, tem mais tempo. Nesse caso o registro em nome do banco espera 30 dias além dos 15 da intimação, e, enquanto ele não sai, o devedor ainda pode quitar as parcelas vencidas e as despesas da cobrança e do leilão e, com isso, salvar o contrato (art. 26-A, §§ 1º e 2º). Para saber se o registro já foi feito, peça ao cartório a certidão da matrícula.

Esse prazo extra não vale para o empréstimo em que você deu a casa como garantia, para o imóvel comercial nem para o consórcio. Nesses contratos, terminados os 15 dias sem pagamento, o banco paga o imposto de transmissão e pede logo o registro em nome dele (art. 26, § 7º).

Depois que o imóvel passa ao nome do banco

Esse registro em nome do banco se chama consolidação da propriedade, e com ele pagar o atraso deixa de bastar. Sobra ao devedor, até a data do segundo leilão, a chance de recomprar o imóvel na frente de qualquer outro comprador, mas o preço passa a ser o saldo total da dívida, somado a seguros, condomínio, tributos, o imposto de transmissão pago pelo banco e o custo da cobrança e do leilão (art. 27, § 2º-B). A lei chama isso de direito de preferência, e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou a regra em recurso repetitivo, que os demais tribunais seguem: depois da Lei 13.465/2017, "nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (Tema 1.288, Segunda Seção, julgado em 10 de dezembro de 2025). Na linguagem da decisão, purgar a mora é pagar o atrasado, e devedor fiduciante é quem deu o imóvel em garantia.

A consolidação também faz correr contra você, por mês, uma taxa de ocupação de 1% do valor mínimo do primeiro leilão, até o banco ou o comprador receber a posse (art. 37-A). Até lá, quem paga IPTU e condomínio ainda é você (art. 27, § 8º).

Como funcionam os dois leilões

O banco tem 60 dias, contados do registro, para fazer o primeiro leilão, e nele o imóvel não pode ser vendido por menos do que o valor fixado no contrato, atualizado pelos critérios do próprio contrato, ou do que a base do imposto de transmissão, quando esta for maior (arts. 24, VI e parágrafo único, e 27, caput e § 1º). Sem lance que alcance esse piso, o segundo leilão acontece nos 15 dias seguintes (art. 27, § 1º).

O segundo leilão termina de modo diferente na casa própria e nos outros contratos. Na casa própria financiada, ele exige lance igual ou maior que o saldo total, com despesas e encargos; sem esse lance, o banco fica com o imóvel e a dívida se extingue, com quitação para o banco e para o devedor (art. 26-A, §§ 3º e 4º). Em qualquer outro contrato, o banco tem a opção de vender por metade da avaliação, e a parte da dívida que o lance não cobrir continua a ser cobrada de você, inclusive em execução (art. 27, §§ 2º e 5º-A); para calcular esse saldo quando não houver lance, a lei manda descontar da dívida o valor mínimo do segundo leilão (art. 27, § 6º-A). Essa cobrança do saldo veio com a Lei 14.711/2023, e no contrato anterior a 30 de outubro de 2023 vale conferir qual regra se aplica ao seu caso.

Quando o leilão vende por mais do que a dívida, as despesas e os encargos, o banco tem 5 dias para lhe entregar a diferença, com a indenização pelas obras e melhorias que você fez no imóvel (art. 27, § 4º). Peça por escrito a conta dessa sobra.

Por que levar o caso ao juiz antes do leilão

Depois da venda no leilão, ou do fim dos dois leilões sem venda, a ação que discute o contrato ou a forma da cobrança já não impede a retomada do imóvel e se resolve em indenização; a lei só ressalva a falta de notificação do devedor (art. 30, parágrafo único). Quem comprou no leilão, ou o banco, pode pedir ao juiz a reintegração na posse, concedida logo no começo do processo, com 60 dias para a saída (art. 30, caput). Por isso o defeito da intimação, o aviso de leilão que não chegou ou a conta cobrada a mais devem ser levados ao juiz enquanto o leilão não aconteceu.

Entrar com a ação não para, por si, os prazos do cartório: só uma ordem do juiz os suspende. Depositar no processo o valor que você calcula também não interrompe o procedimento sem essa ordem, e, depois do registro em nome do banco, a recompra exige o preço inteiro da lei (art. 27, § 2º-B). O pedido ao juiz precisa, então, ser feito com tempo: mande a intimação ao advogado nos primeiros dias do prazo.

Os juros, o seguro e a correção do saldo também se discutem, e a página sobre a revisão de financiamento imobiliário mostra o que o STJ admite revisar. A linha do tempo completa, do atraso à desocupação, e o que pode anular cada etapa estão no guia sobre o banco que vai leiloar o imóvel.

Em que vara corre a ação, morando em Jaraguá do Sul

Quem entra com a ação indica a vara, e o escritório segue estas regras. Jaraguá do Sul, com 182.660 moradores no Censo 2022 (IBGE), forma uma comarca que abrange também Corupá. A comarca tem três Varas Cíveis, encarregadas das causas cíveis comuns (salvo as que pertencem à Vara Estadual de Direito Bancário e as de falência) e das ações de posse e propriedade, além de um Juizado Especial Cível (Resolução TJ 35/2025 do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, arts. 291 e 292, I; anexo único). A Vara Estadual absorveu as comarcas por etapas, e Jaraguá do Sul entrou na segunda, junto com Blumenau, Itajaí, Guaramirim e outras; desde 13 de setembro de 2021, essa vara recebe as ações de direito bancário novas da cidade (art. 121, I, "b").

Por isso a revisional contra banco privado, cooperativa de crédito ou Banco do Brasil é, em regra, distribuída à Vara Estadual, unidade 100% digital chamada Núcleo de Justiça 4.0, onde tudo se faz pela internet (art. 121, § 5º). Contra esses credores, o pedido do devedor para suspender ou anular o leilão de imóvel segue, em regra, o mesmo caminho, porque o Tribunal de Justiça o trata como matéria bancária. Há decisões da Vara Estadual, porém, que devolvem às Varas Cíveis a ação que não discute o contrato (art. 121, § 1º), e por isso o caso pode mudar de vara antes de andar, o que é mais um motivo para pedir com antecedência. Já a ação do banco ou do comprador para retomar o imóvel depois do leilão corre nas Varas Cíveis, como ação de posse e propriedade (art. 292, I, "b"). Contra a Caixa, o caminho é a Justiça Federal, tratada mais abaixo.

No Juizado Especial Cível da comarca entram as causas simples de valor até 40 salários mínimos (R$ 64.840,00 em 2026), sem custas no primeiro grau, e, até 20 salários mínimos (R$ 32.420,00), a parte pode entrar sem advogado (Resolução TJ 35/2025, art. 298, I; Lei 9.099/1995, arts. 3º, I, 9º e 54). Na revisão do financiamento, o valor da causa é o do contrato ou o da parte dele que se discute (Código de Processo Civil, art. 292, II), e é esse valor que diz se o caso cabe no Juizado.

Financiamento da Caixa Econômica Federal se discute na Justiça Federal, porque a Caixa é empresa pública da União (Constituição, art. 109, I). A Subseção Judiciária de Jaraguá do Sul, que serve também a Corupá, Guaramirim, Massaranduba e Schroeder, fica na Travessa Ministro Luiz Gallotti, 60, Centro. Ali, em regra, as causas cíveis contra a Caixa, inclusive as do financiamento da casa, ficam na 1ª Vara Federal de Jaraguá do Sul, tanto no procedimento comum quanto no Juizado Especial Federal (Resolução 450/2024 do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, art. 43, VI). Contra a Caixa, o Juizado Especial Federal recebe causa de até 60 salários mínimos, ou R$ 97.260,00 em 2026 (Lei 10.259/2001, art. 3º). O endereço da Vara Estadual e as páginas das outras cidades catarinenses estão reunidos na do advogado revisional em Florianópolis.

Quando o problema é outra dívida

Se a prestação da casa atrasou porque o salário já sai comprometido com o cartão e o cheque especial, confira também esses contratos, porque neles a lei limita o que o banco cobra, e as páginas sobre o teto de juros do rotativo do cartão e o limite de juros do cheque especial mostram o que conferir na fatura e no extrato.

Antes da primeira conversa

Reúna estes papéis, de preferência ainda dentro do prazo da intimação:

1. A intimação do cartório, com o comprovante do dia em que a recebeu.
2. O contrato de financiamento, com a cláusula da alienação fiduciária.
3. A certidão da matrícula, tirada há poucos dias no registro de imóveis.
4. Os comprovantes ou o extrato das prestações pagas e, no SFH, a planilha do banco.
5. Os avisos de leilão e as mensagens do banco que tiver recebido, inclusive por e-mail.

Fotografe ou salve em PDF e mande ao WhatsApp (51) 98175-0879. Na primeira conversa, conferimos a intimação, a conta cobrada e o prazo que ainda resta, e vemos se há o que discutir no contrato.

Perguntas frequentes

A matrícula já mostra o imóvel no nome do banco. Pagar as parcelas atrasadas resolve?

O pagamento do atraso deixa de bastar com o registro: a partir dele, o devedor só pode recomprar o imóvel até o segundo leilão pelo saldo total, com despesas e encargos (Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-B), e o STJ, no Tema 1.288, aplicou essa regra a toda consolidação feita depois da Lei 13.465/2017 sem o pagamento do atraso. Na casa própria, as parcelas atrasadas ainda resolvem enquanto o registro não sai (art. 26-A, § 2º).

O segundo leilão terminou sem comprador. A dívida acabou?

Acabou, se o contrato financiou a compra ou a construção da casa em que você mora: o banco fica com o imóvel e dá quitação (art. 26-A, § 4º). Nos outros contratos, como o empréstimo com a casa em garantia, o banco fica com o imóvel e pode cobrar o saldo que restar, descontado da dívida o valor mínimo do segundo leilão (art. 27, §§ 5º-A e 6º-A). Essa cobrança veio com a Lei 14.711/2023, e no contrato anterior a 30 de outubro de 2023 vale conferir qual regra se aplica.

Financiei pela Caixa. Onde corre a ação?

Na Justiça Federal, porque a Caixa é empresa pública federal (Constituição, art. 109, I). Quem mora em Jaraguá do Sul, Corupá, Guaramirim, Massaranduba ou Schroeder é atendido pela Subseção Judiciária de Jaraguá do Sul, e a causa de até 60 salários mínimos cabe ao Juizado Especial Federal (Lei 10.259/2001, art. 3º).

Em que vara peço a suspensão do leilão, se o banco não é a Caixa?

Em regra, na Vara Estadual de Direito Bancário, onde o processo tramita pela internet. Quando a ação não discute o contrato, há decisões nos dois sentidos, e o caso pode ir a uma Vara Cível de Jaraguá do Sul. Por isso o pedido deve sair com antecedência. A Caixa responde na Justiça Federal.

Entrar com a ação suspende o leilão?

Por si só, não: os prazos do cartório param apenas com uma decisão do juiz. Depois da venda no leilão, a ação sobre o contrato ou sobre a cobrança não impede a retomada do imóvel e se resolve em indenização, salvo a falta de notificação do devedor (Lei 9.514/1997, art. 30, parágrafo único).

O escritório é de Porto Alegre. Pode atuar em Santa Catarina?

Pode. Gabriel Rodrigues Garcia é inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, seção de Santa Catarina (OAB/SC 40.409). O contato é por mensagem no WhatsApp, os documentos vão em foto ou PDF, e o processo na Vara Estadual de Direito Bancário tramita pela internet.

Conteúdo informativo, sem promessa de resultado: cada caso depende do contrato, das provas e da vida de quem deve.

Sobre o autor

Gabriel Rodrigues Garcia é advogado (OAB/RS 51.016, OAB/SC 40.409) do Gabriel Garcia Advogados Associados, em Porto Alegre. Atua em direito bancário, revisão de contratos, dívidas rurais e superendividamento, e é autor do livro Estou Endividado! E Agora? (Besourobox).