Banco vai leiloar meu imóvel: o que fazer e até quando pagar

Resposta rápida. Quem recebeu do cartório a intimação para pagar ainda pode manter o imóvel pagando só as parcelas atrasadas, com os encargos, dentro dos 15 dias que a intimação dá, sem precisar quitar o financiamento inteiro. No financiamento da casa própria, esse pagamento do atrasado vale até o imóvel ser registrado em nome do banco, o que a lei manda fazer 30 dias depois do fim do prazo. Depois disso, resta comprar o imóvel de volta pela dívida inteira, até o segundo leilão (Lei 9.514/1997, arts. 26, 26-A e 27, § 2º-B).

Esta página trata do imóvel com alienação fiduciária, a garantia que aparece com esse nome numa cláusula do contrato e na certidão da matrícula do imóvel. Com essa garantia, o imóvel fica em nome do banco até a última parcela, e você tem a posse e o direito de recebê-lo quando quitar. Por isso o banco cobra sem processo judicial: quem conduz a cobrança é o cartório de registro de imóveis, com prazos curtos que a lei fixa um a um. As regras abaixo valem desde 31 de outubro de 2023, quando o Marco Legal das Garantias mudou vários pontos da cobrança (Lei 9.514/1997, entre eles os arts. 24, 26, 26-A, 27, 30 e 37-A, na redação da Lei 14.711/2023). Texto que fala em "três meses de atraso" não tem base na lei, e o que fala em "leilões em 30 dias" ou "pagar até a arrematação" está desatualizado.

O que é a intimação do cartório e por que ela importa

A intimação é o aviso oficial de que a cobrança começou. O banco pede ao registro de imóveis, e o oficial manda entregar a você um documento que dá 15 dias para pagar e avisa que, sem pagamento, o imóvel passa para o nome do banco e vai a leilão (Lei 9.514/1997, art. 26, §§ 1º e 3º). A entrega pode ser feita pelo próprio cartório de imóveis, por um cartório de títulos e documentos ou pelo correio, com aviso de recebimento.

A intimação só é expedida depois do prazo de carência que o contrato prever, isto é, o número de dias de atraso que o contrato tolera antes da cobrança; se o contrato não fixa nenhum, a carência é de 15 dias (art. 26, §§ 2º e 2º-A).

Quase tudo o que vem depois depende desses 15 dias, porque são o único prazo em que a lei garante a qualquer devedor o direito de pagar só o atrasado e seguir com o contrato como antes. A lei não diz se os dias são úteis ou corridos: conte em dias corridos, a partir do dia em que recebeu, e não deixe para o último dia.

Até quando dá para pagar o atraso e manter o imóvel?

Nos 15 dias da intimação

O valor a pagar é o das prestações vencidas e das que vencerem até o dia do pagamento, com os juros, as multas e os encargos do contrato, os tributos e o condomínio do imóvel, e as despesas de cobrança e de intimação (art. 26, § 1º). O saldo do financiamento continua parcelado como estava. O pagamento é feito no próprio registro de imóveis que mandou a intimação, o qual repassa o valor ao banco em três dias; pago o atrasado, o contrato volta a valer normalmente (art. 26, §§ 5º e 6º). Peça ao cartório o valor atualizado para o dia do pagamento. A lei fala em pagar todo o atrasado: pagar só uma parte, ou parcelar o atraso, depende de acordo com o banco.

No financiamento da casa própria, até o registro em nome do banco

Quando o financiamento foi para comprar ou construir o imóvel residencial do devedor, salvo no consórcio, a lei dá mais tempo. Ela manda averbar o imóvel em nome do banco 30 dias depois do fim do prazo para pagar, e até essa averbação você pode pagar as parcelas vencidas e as despesas de intimação e de preparação do leilão, com o mesmo efeito de manter o contrato (art. 26-A, §§ 1º e 2º). Trate esses 30 dias como reserva: o caminho seguro é pagar nos 15 dias. Se o prazo passou, peça ao cartório a certidão da matrícula para saber se a averbação já foi feita.

Fora do financiamento da casa própria, como no crédito com garantia de imóvel, no financiamento de imóvel comercial e no consórcio, vale só o prazo de 15 dias, e a averbação em nome do banco pode ser pedida logo depois dele, com o imposto de transmissão pago (art. 26, § 7º).

Depois do registro em nome do banco: só a preferência

Esse registro do imóvel em nome do banco, feito na matrícula, se chama consolidação da propriedade. A partir dele, pagar o atraso deixa de bastar. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, em recurso repetitivo, tese que vincula os tribunais do país: nas consolidações sem pagamento posteriores à Lei 13.465/2017, "é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência" (Tema 1.288, Segunda Seção, julgado em 10 de dezembro de 2025).

Preferência é o direito de comprar o imóvel antes de qualquer interessado, até a data do segundo leilão. O preço, porém, é a dívida inteira, com as despesas, os seguros, o condomínio, os tributos, o imposto de transmissão que o banco pagou para a consolidação e os custos da cobrança e do leilão, e ainda os impostos e as custas da nova compra (art. 27, §§ 2º-B e 3º). Por isso, o momento de agir é antes da consolidação, de preferência nos 15 dias.

Linha do tempo: do atraso à desocupação

Casa própria ou imóvel dado em garantia: a diferença aparece no fim

No financiamento para comprar ou construir a casa do devedor, o segundo leilão só aceita lance que cubra a dívida inteira, com despesas, seguros, tributos e condomínio. Se ninguém der esse valor, a lei considera a dívida extinta, com quitação dos dois lados, e o banco fica com o imóvel (art. 26-A, §§ 3º e 4º).

Nos demais contratos, o banco pode aceitar, se quiser, lance de pelo menos metade do valor de avaliação, mesmo abaixo da dívida, e o devedor continua obrigado pelo que faltar, que o banco pode cobrar em execução (art. 27, §§ 2º e 5º-A). Se o segundo leilão não tiver lance aceito, o banco fica com o imóvel sem pagar sobra ao devedor. Se cobrar algum saldo, a lei manda descontar da dívida o lance mínimo do segundo leilão, que é o valor da própria dívida com despesas e encargos (art. 27, §§ 2º, 5º e 6º-A), e essa conta deve passar por um advogado antes de qualquer pagamento. Quem deu a casa em garantia de um empréstimo para a empresa ou de um crédito pessoal pode, assim, perder o imóvel num leilão por metade da avaliação e continuar devendo. Para contrato assinado antes de 31 de outubro de 2023, quando a lei antiga extinguia a dívida depois do segundo leilão, a cobrança de saldo é discutível e deve ser conferida por um advogado.

Em qualquer contrato, se o imóvel for vendido por mais do que a dívida, as despesas e os encargos, o banco tem 5 dias para entregar a você a diferença, incluída a indenização das benfeitorias, que são as obras e melhorias feitas no imóvel, e a dívida fica quitada (art. 27, § 4º).

O que pode anular o procedimento

Cada etapa tem forma prevista em lei, e a falha de uma delas pode ser levada ao juiz para pedir a suspensão ou a anulação do que veio depois.

A intimação para pagar

A intimação é pessoal e precisa avisar que, sem pagamento, o imóvel será consolidado e levado a leilão (art. 26, § 3º). A intimação por hora certa só cabe depois de duas procuras sem encontrar você e com suspeita motivada de que você se esconde. Nela, o encarregado deixa recado com alguém da família ou, na falta de familiar, com um vizinho, de que voltará no dia útil seguinte; em condomínio com portaria, o recado pode ficar com o porteiro (art. 26, §§ 3º-A e 3º-B). A intimação por edital, publicada por pelo menos três dias em jornal ou em meio eletrônico, só cabe quando você está em lugar ignorado, incerto ou inacessível, fato que o encarregado da diligência deve certificar ao oficial do registro de imóveis. Se o contrato tem um contato eletrônico seu, como o e-mail, o envio da intimação por esse meio é obrigatório, com pelo menos 15 dias de antecedência do edital (art. 26, §§ 4º e 4º-B; art. 37-C).

A lei também cobra do devedor: é dele o dever de avisar o banco quando muda de endereço, e quem não é achado no imóvel nem no último endereço informado é presumido em lugar ignorado (art. 26, §§ 4º-A e 4º-B).

O aviso das datas dos leilões

As datas, os horários e os locais dos leilões têm de ser comunicados a você por correspondência aos endereços do contrato, inclusive ao e-mail (art. 27, § 2º-A). É esse aviso que permite exercer a preferência a tempo.

O valor dos lances

O primeiro leilão não pode vender por menos que o valor do imóvel fixado no contrato, atualizado pelos critérios dele, ou a base de cálculo do imposto de transmissão, se for maior (arts. 24, VI e parágrafo único, e 27, § 1º). O segundo tem como piso a dívida com as despesas, salvo nos contratos que não são de casa própria, em que o banco pode aceitar lance de metade da avaliação (art. 27, § 2º). No processo judicial, a lei chama de vil o lance abaixo do mínimo fixado pelo juiz ou, sem esse mínimo, abaixo da metade da avaliação (Código de Processo Civil, art. 891, parágrafo único). A Terceira Turma do STJ decidiu, em 14 de maio de 2024, que "as normas que impedem a arrematação por preço vil são aplicáveis à execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente" (REsp 2.096.465/SP, Informativo de Jurisprudência 812).

Por que agir antes do leilão

Depois que o imóvel é arrematado, ou que os leilões terminam sem venda, as ações que discutem o contrato ou as regras da cobrança e do leilão já não impedem a reintegração de posse e se resolvem em indenização; a única exceção que a lei faz é a falta de notificação do devedor (art. 30, parágrafo único). Por isso, o erro no procedimento deve chegar ao juiz antes da venda. Na Justiça, o pedido para suspender o leilão é uma tutela de urgência, que o juiz concede quando há elementos que mostram a probabilidade do direito e o perigo de dano. O juiz pode exigir caução, que é uma garantia em bens ou dinheiro ou a fiança de outra pessoa, e pode dispensá-la para quem não tem condições econômicas de oferecê-la (Código de Processo Civil, art. 300, caput e § 1º). É decisão do juiz, caso a caso.

Discutir juros e cláusulas do contrato também é possível, e a página sobre revisão de financiamento imobiliário mostra o que o STJ permite revisar. Nenhum artigo da Lei 9.514 suspende a cobrança pelo simples ajuizamento da ação: só uma ordem do juiz suspende os prazos do cartório.

O que fazer hoje, se a intimação chegou

1. Anote a data em que recebeu a intimação e conte os 15 dias corridos. Se o financiamento foi para comprar ou construir a sua casa, anote também que o pagamento das parcelas vencidas vale até a averbação em nome do banco, 30 dias depois.
2. Confira na intimação o valor exigido, item por item, com os seus comprovantes de pagamento. Parcela já paga cobrada de novo, ou encargo que não está na lista do que a intimação pode cobrar (art. 26, § 1º), é um ponto para levar ao advogado ainda dentro do prazo.
3. Peça ao banco, por escrito, a planilha da dívida e uma proposta de acordo, e guarde o protocolo. Para um pedido formal, veja o modelo de notificação extrajudicial ao banco. Faça o acordo por escrito, com o valor, as datas e o compromisso de cancelar a cobrança no cartório.
4. Se puder pagar o atrasado, pague no registro de imóveis que fez a intimação e guarde o recibo.
5. Se não puder, decida dentro do prazo entre as saídas que a lei admite e que dependem de o banco concordar: vender os seus direitos sobre o imóvel a outra pessoa, com a concordância expressa do banco (art. 29), ou entregar ao banco, em pagamento da dívida, os seus direitos sobre o imóvel, sem os leilões (art. 26, § 8º); neste caso, peça por escrito que o acordo dê quitação de toda a dívida.
6. Atualize com o banco, por escrito, o seu endereço e o seu e-mail, e guarde o comprovante. A lei põe sobre você o dever de avisar a mudança (art. 26, § 4º-A) e manda enviar as datas dos leilões aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (art. 27, § 2º-A).
7. Leve a intimação, o contrato, a certidão da matrícula do imóvel (pedida ao registro de imóveis da cidade do imóvel) e os comprovantes a um advogado antes de o prazo acabar.

Se o leilão já aconteceu

Se o imóvel foi vendido por mais do que a dívida, o banco tem 5 dias para entregar a sobra, com a indenização das benfeitorias; peça por escrito o demonstrativo da conta (art. 27, § 4º). Quem comprou no leilão, ou o banco, tem direito a pedir a reintegração na posse, que a lei manda conceder logo no início do processo, com 60 dias para a desocupação, desde que comprovada a consolidação (art. 30).

Até o banco ou o comprador ser imitido na posse, corre contra você uma taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel usado para o leilão, contada desde a consolidação (art. 37-A). O IPTU, o condomínio e os demais encargos do imóvel também ficam com você até essa data (art. 27, § 8º). Entregar a posse antes reduz essa conta.

Se você recebeu a intimação e quer que alguém confira o contrato, a intimação e a conta antes de o prazo acabar, o escritório faz essa análise.

Perguntas frequentes

Com quantas parcelas atrasadas o banco pode leiloar o imóvel?

A lei não fixa um número de parcelas. A intimação para pagar é expedida depois do prazo de carência do contrato e, se o contrato não prevê carência, depois de 15 dias de atraso (Lei 9.514/1997, art. 26, §§ 2º e 2º-A).

Preciso pagar o financiamento inteiro para não perder o imóvel?

Basta o atrasado, se o pagamento sair no prazo da intimação. Nos 15 dias, você paga as prestações vencidas e as que vencerem até o pagamento, com encargos, tributos, condomínio e despesas, no registro de imóveis, e o contrato continua como antes (art. 26, §§ 1º e 5º).

O banco já registrou o imóvel no nome dele. Ainda posso pagar só o atraso?

Depois do registro, resta só o direito de preferência, que é comprar o imóvel pela dívida inteira e pelas despesas até o segundo leilão, como o STJ fixou para as consolidações sem pagamento posteriores à Lei 13.465/2017 (Tema 1.288; Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-B).

Se o imóvel for vendido no leilão, recebo alguma coisa?

Recebe o que sobrar depois de pagas a dívida, as despesas e os encargos, incluída a indenização das benfeitorias, em até 5 dias da venda (art. 27, § 4º).

Se ninguém comprar no segundo leilão, continuo devendo?

No financiamento para comprar ou construir a sua casa, a dívida se extingue e o banco fica com o imóvel (art. 26-A, § 4º). Nos demais contratos, o banco fica com o imóvel e não deve sobra; se cobrar saldo, a lei manda descontar da dívida o lance mínimo do segundo leilão, que é o próprio valor da dívida com despesas e encargos (art. 27, §§ 2º, 5º e 6º-A). Leve essa conta a um advogado antes de pagar.

Em quanto tempo tenho de sair do imóvel?

O banco, quem o suceder ou quem comprou no leilão tem direito à reintegração de posse logo no início do processo, com 60 dias para a desocupação, desde que comprovada a consolidação (art. 30). Até o banco ou o comprador ser imitido na posse, corre a taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel (art. 37-A).

Posso vender o imóvel antes do leilão?

Pode vender os seus direitos sobre ele, com a concordância expressa do banco, e quem compra assume a dívida (art. 29). Depois da consolidação, o imóvel já está em nome do banco, e o caminho é a preferência ou um acordo.

Gabriel Rodrigues Garcia, advogado, OAB/RS 51.016 e OAB/SC 40.409. Atualizado em 19/10/2026.

Fontes

• Lei 9.514/1997, arts. 24, 26, 26-A, 27, 29, 30, 37-A e 37-C, texto compilado, redação vigente (planalto.gov.br)
• Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias), art. 19, II (vigência na publicação, DOU de 31/10/2023) (planalto.gov.br)
• Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), arts. 300 e 891 (planalto.gov.br)
• Superior Tribunal de Justiça, Tema Repetitivo 1.288, REsp 2.126.726/SP, Segunda Seção, julgado em 10/12/2025, ficha oficial (processo.stj.jus.br)
• Superior Tribunal de Justiça, REsp 2.096.465/SP, Terceira Turma, julgado em 14/05/2024, Informativo de Jurisprudência 812 (scon.stj.jus.br)

Conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento 205/2021 da OAB).

Sobre o autor

Gabriel Rodrigues Garcia é advogado (OAB/RS 51.016, OAB/SC 40.409) do Gabriel Garcia Advogados Associados, em Porto Alegre. Atua em direito bancário, revisão de contratos, dívidas rurais e superendividamento, e é autor do livro Estou Endividado! E Agora? (Besourobox).