Banco pode penhorar minha casa? Bem de família e exceções

Resposta rápida. O banco não pode penhorar a casa em que você mora, sozinho ou com a família, para cobrar empréstimo pessoal, cartão de crédito ou cheque especial, porque a Lei 8.009/1990 torna impenhorável o imóvel residencial da família. Nas dívidas com banco, a proteção só cede quando a dívida é o próprio financiamento da compra ou da construção dessa casa, ou quando o casal a deu em hipoteca para garantir uma dívida que beneficiou a família. A casa financiada com alienação fiduciária segue outro caminho: até a quitação, a propriedade fica com o banco em garantia, e o atraso leva à consolidação no cartório e ao leilão promovido pelo banco, sem penhora.

O que é o bem de família

Bem de família, na lei, é o imóvel próprio onde o casal ou a família mora. Ele não responde por dívida civil, comercial, fiscal ou de qualquer outra natureza contraída pelos cônjuges, pelos pais ou pelos filhos que sejam donos dele e nele residam (Lei 8.009/1990, art. 1º). A proteção nasce do uso do imóvel como moradia, sem registro em cartório nem pedido prévio. Pela Súmula 364 do STJ, ela abrange também o imóvel de pessoas solteiras, separadas e viúvas, e vale, portanto, para quem mora sozinho.

Ela alcança também o terreno, a construção, as benfeitorias e os móveis que guarnecem a casa, desde que quitados (art. 1º, parágrafo único), e deixa de fora os veículos, as obras de arte e os adornos suntuosos (art. 2º). Quem mora de aluguel conserva impenhoráveis os móveis quitados que são dele e guarnecem a residência (art. 2º, parágrafo único).

A lei protege a residência, que ela define como o imóvel usado pela família para moradia permanente; se a família usa mais de um imóvel como residência, a proteção recai sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado para esse fim no Registro de Imóveis (art. 5º). A casa de praia ou o terreno vazio, que não servem de moradia, ficam fora da Lei 8.009.

Também perde a proteção quem, já sabendo que não consegue pagar o que deve, compra de má-fé um imóvel mais caro para mudar a residência. Nesse caso o juiz pode transferir a proteção para a moradia anterior ou anular a venda (art. 4º).

Quando o banco pode penhorar a casa

A proteção vale em qualquer execução, salvo nos casos que o art. 3º da Lei 8.009 enumera. Dois deles dizem respeito a bancos.

O financiamento da própria casa

O devedor não pode opor a proteção ao banco que financiou a compra ou a construção do imóvel, no limite do que se deve por aquele contrato, com os acréscimos (art. 3º, II). O Código de Processo Civil (CPC) repete a regra para todo bem impenhorável: a proteção não vale contra a dívida relativa ao próprio bem, inclusive a contraída para comprá-lo (art. 833, § 1º).

A hipoteca dada pelo casal

O imóvel oferecido pelo casal ou pela família como garantia real, em hipoteca, pode ser penhorado na execução dessa hipoteca (art. 3º, V). O Superior Tribunal de Justiça (STJ) restringiu essa exceção em recurso repetitivo, cuja tese os juízes devem aplicar aos processos iguais: no Tema 1.261, a Segunda Seção fixou que ela "restringe-se às hipóteses em que a dívida foi constituída em benefício da entidade familiar". Quando quem hipoteca é sócio e a dívida é da empresa, a tese distribui a prova assim:

• se o imóvel foi dado em garantia por um dos sócios, ele é, em regra, impenhorável, e cabe ao banco provar que a dívida da empresa se reverteu em benefício da família;
• se os únicos sócios são os donos do imóvel hipotecado, a regra é a penhorabilidade, e cabe a eles provar que a dívida da empresa não beneficiou a família.

Assim, se a empresa tem três sócios e uma delas hipoteca a casa da família para garantir o capital de giro, a casa continua protegida, a menos que o banco prove que o dinheiro voltou para a família. Se o casal é o único dono da empresa, a situação se inverte, e cabe a ele mostrar que o empréstimo ficou na empresa.

As demais exceções da lei servem a outros credores: pensão alimentícia, impostos e taxas devidos em razão do próprio imóvel (o IPTU, por exemplo), imóvel comprado com produto de crime e fiança dada em contrato de locação (art. 3º, III, IV, VI e VII). A exceção dos créditos de empregados domésticos (inciso I) foi revogada em 2015.

A casa financiada com alienação fiduciária

Muitos financiamentos imobiliários usam a alienação fiduciária: o comprador transfere ao banco a propriedade do imóvel como garantia, continua morando nele e a recupera quando quita a dívida (Lei 9.514/1997, arts. 22, 23 e 25). Nesse contrato a propriedade já está em nome do banco no registro, e por isso o destino da casa se decide no procedimento do cartório, sem penhora, com prazos próprios:

1. Depois do atraso e do prazo de carência do contrato (15 dias, se o contrato não fixar outro), o cartório de registro de imóveis intima o devedor a pagar em 15 dias as parcelas vencidas e os encargos (art. 26, §§ 1º, 2º e 2º-A). Pago esse valor, o contrato continua (art. 26, § 5º).
2. Sem pagamento, o cartório registra na matrícula que a propriedade passou ao banco, a chamada consolidação, e o banco leva o imóvel a leilão em 60 dias (arts. 26, § 7º, e 27). Até o segundo leilão, o antigo dono tem preferência para recomprar o imóvel pelo valor da dívida somado às despesas, aos tributos e aos encargos da consolidação (art. 27, § 2º-B).
3. Se o imóvel for vendido por mais do que a dívida, as despesas e os encargos, o banco devolve a diferença em 5 dias (art. 27, § 4º).

No financiamento da compra ou da construção da casa em que o devedor mora, a lei dá duas proteções a mais (art. 26-A). A consolidação só é registrada 30 dias depois do fim do prazo para pagar, e até esse registro o devedor ainda pode pagar as parcelas vencidas e as despesas e manter o contrato. Se o segundo leilão não tiver lance que cubra a dívida e as despesas, a dívida se extingue.

Quando a casa já quitada é dada em alienação fiduciária para garantir outro empréstimo, o rito de intimação, consolidação e leilão é o mesmo, mas essas duas proteções não valem: no segundo leilão o banco pode aceitar lance de metade da avaliação, e, se o leilão não cobrir a dívida, o devedor continua obrigado pelo saldo (art. 27, §§ 2º e 5º-A).

Quem está com as parcelas do financiamento atrasadas pode também conferir se o banco cobra o que o contrato permite: a revisão do financiamento imobiliário trata dos juros, do seguro e da planilha que o banco tem de entregar.

Situação por situação

Como alegar a proteção no processo

Feita a penhora, o devedor é intimado, e o cônjuge também, quando ela recai sobre imóvel, salvo no regime de separação absoluta de bens (CPC, arts. 841 e 842). A penhora incorreta pode ser alegada nos embargos à execução (a defesa que o advogado apresenta em 15 dias contados da juntada aos autos do comprovante da citação, arts. 231, 915 e 917, II), ou por simples petição, em 15 dias contados da ciência da penhora (art. 917, § 1º).

A moradia se prova com a conta de luz, água e internet em nome de quem mora, a correspondência, a matrícula dos filhos na escola da região, a declaração de imposto de renda com o endereço e a matrícula do imóvel. Se a casa foi hipotecada, entram também os documentos que mostram para que serviu a dívida, porque é isso que o Tema 1.261 manda examinar.

O que fazer agora

1. Descubra que tipo de dívida o banco cobra e se há garantia sobre a casa: a matrícula do imóvel, pedida ao cartório de registro de imóveis, mostra se há hipoteca ou alienação fiduciária registrada.
2. Se recebeu citação ou intimação de penhora, anote a data em que a recebeu e procure um advogado logo, porque os prazos são de 15 dias.
3. Reúna a prova de que a família mora no imóvel, listada acima.
4. Se as dívidas são várias e a renda não dá conta delas e do básico, a lei do superendividamento permite reunir as dívidas de consumo num plano de pagamento; a execução pequena e parada pode cair na Resolução 683 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ); e a penhora de salário tem limites próprios.
5. Confira se o valor cobrado está certo antes de negociar: juros acima da média e tarifas indevidas se discutem na ação revisional de contrato bancário ou nos próprios embargos.

O escritório atua em execuções bancárias e na defesa do imóvel da família; se quiser que examinemos o seu caso, fale conosco pelo WhatsApp.

Perguntas frequentes

O banco pode tomar minha casa por dívida de cartão de crédito?

Não, se a casa é a sua moradia ou a da família e não foi dada em garantia dessa dívida. A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial contra dívidas de qualquer natureza, salvo as exceções do art. 3º, e a dívida do cartão não está entre elas.

Tenho outro imóvel além da casa onde moro. Perco a proteção?

A proteção da casa onde a família mora continua. A Lei 8.009 protege o imóvel usado como moradia permanente, e o imóvel que não serve de moradia fica fora dela (art. 5º).

Dei minha casa em hipoteca. O banco pode penhorá-la?

Pode, se a dívida foi feita em benefício da família (Lei 8.009, art. 3º, V; Tema 1.261 do STJ). Se a hipoteca garantiu dívida de empresa, a regra depende de quem são os sócios: dada por um dos sócios, a casa é em regra protegida e o banco prova o benefício à família; dada pelos únicos sócios, a regra se inverte.

Minha casa é financiada com alienação fiduciária. Ela é bem de família?

Contra o banco que financiou a compra, a proteção não vale (Lei 8.009, art. 3º, II), e na alienação fiduciária o atraso leva ao procedimento do cartório previsto na Lei 9.514/1997, sem penhora: intimação para pagar em 15 dias, consolidação em nome do banco e leilão, com devolução do que sobrar.

O banco penhorou minha casa. Ainda dá para reagir?

Sim. A penhora incorreta se alega nos embargos à execução, se o prazo deles ainda corre, ou por simples petição em 15 dias contados da ciência da penhora (CPC, art. 917, II e § 1º), com a prova de que a família mora no imóvel.

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Gabriel Rodrigues Garcia, advogado, OAB/RS 51.016 e OAB/SC 40.409. Atualizado em 16/10/2026. Mais sobre bancos no guia de direito bancário.

Fontes: Lei 8.009/1990, arts. 1º a 5º (redação vigente no Planalto); Código de Processo Civil, arts. 231, 833, § 1º, 841, 842, 915 e 917; Lei 9.514/1997, arts. 22, 23, 25, 26, 26-A e 27 (redação da Lei 14.711/2023); STJ, Tema Repetitivo 1.261, Segunda Seção, ficha oficial de precedentes qualificados (acórdão publicado em 13/06/2025); STJ, Súmulas 364 e 486 (enunciados oficiais); STJ, notícia "Repetitivo fixa teses sobre exceção à impenhorabilidade do bem de família", 23/06/2025; STJ, notícia "Bem de família pode ser penhorado para pagar dívidas contraídas em sua reforma", 26/07/2024.

Conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento 205/2021 da OAB).

Sobre o autor

Gabriel Rodrigues Garcia é advogado (OAB/RS 51.016, OAB/SC 40.409) do Gabriel Garcia Advogados Associados, em Porto Alegre. Atua em direito bancário, revisão de contratos, dívidas rurais e superendividamento, e é autor do livro Estou Endividado! E Agora? (Besourobox).